El cierre físico de un desarrollo inmobiliario debería marcar el inicio del momento más esperado por los comités de inversión: el inicio de las ventas efectivas y la recuperación del capital. Sin embargo, lograr la transición eficiente entre el término físico de la obra y el inicio de la etapa comercial de la inmobiliaria requiere un control absoluto de los procesos finales.
Como sabemos en la industria, por más atractiva que sea la arquitectura, una obra terminada físicamente no genera ingresos hasta que tiene recepción municipal.
Cuando la DOM, la sanitaria o SERVIU formulan observaciones en la visita de recepción, el problema no es solo la corrección en sí. Hay que volver a movilizar cuadrillas que ya estaban desmovilizadas o asignadas a otra obra, coordinar subcontratos que ya cerraron su contrato, reingresar antecedentes y esperar una nueva visita. Una corrección de pocos días en terreno puede traducirse en varias semanas de retraso en el certificado.
Mientras tanto, el área comercial ya comprometió fechas con compradores, los bancos esperan para tasar y escriturar, y el proyecto sigue acumulando costo financiero sin generar ingresos.
La forma más efectiva de evitar reprocesos es anticiparse: realizar una pre-recepción interna, con el mismo criterio con que la revisará la autoridad, antes de solicitar la visita oficial. En la práctica, esto implica:
- Concordancia con el permiso: verificar que lo construido coincida con los planos aprobados y que toda modificación esté regularizada.
- Accesibilidad universal: revisar rutas accesibles, pendientes de rampas, etc.
- Seguridad y normativa: alturas de barandas, elementos de protección, señalética, numeración y condiciones de seguridad contra incendio según corresponda.
- Pruebas de instalaciones: presión de agua potable, prueba de alcantarillado, estanqueidad de gas y mediciones eléctricas, con sus registros y certificados respectivos.
- Urbanización y áreas comunes: pavimentos, soleras, áreas verdes, iluminación y obras de mitigación ejecutadas conforme a lo aprobado.
- Auditoría de la carpeta: confirmar que cada certificado, informe y registro esté vigente, firmado y sea coherente con lo que se verá en terreno.
Terminar la obra a tiempo es condición necesaria, pero no suficiente. Lo que define el retorno del proyecto es cuánto tarda en pasar de obra terminada a unidades escrituradas. Por eso, al evaluar a una constructora, vale la pena preguntar cómo aborda la pre-recepción, cuántas visitas suele requerir para obtener la recepción definitiva y cómo coordina el cierre de obra con el equipo comercial del mandante.